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              擴募上新齊頭并進 公募REITs穩步前行

              2022-10-25 06:34  來源:上海證券報

                  首批公募REITs試點以來,市場規模持續擴容。截至10月24日,已上市公募REITs產品達20只,公募REITs累計募集總規模超618億元。還有多只公募REITs排隊待審或即將上市,年內產品數量有望擴容至24只。

                  此外,5只公募REITs啟動擴募流程,推動資產組合多元化發展。上海證券報記者獲悉,基金公司正在抓緊籌備相關事宜,公募REITs擴募最快或在年底落地。

                  業內人士認為,首批公募REITs成立已滿一年,運行穩健,適時推出擴募,有助于進一步實現其作為“資產上市平臺”的長期戰略價值,提升長期投資的獲得感。

                  存量擴募促進資產組合多元化

                  首批公募REITs擴募事宜加速推進。在擴募前期,基金管理人已與原始權益人密切合作,篩選并調研了符合要求的資產,從中挑選出擬購入的基礎設施項目。同時,這些基金公司配備具有豐富投資及運營管理經驗的專業人員,在產品、投研、市場、合規、運營等部門設置專門崗位,協調此次擴募工作。目前,基金公司正在詳細梳理流程和時間表,針對擴募的信息披露、二級市場價格波動等方面,準備相應預案和配置相關資源。

                  據悉,5家基金公司正在抓緊籌備存量項目擴募事宜,最快或在年底前落地。

                  9月末,滬深交易所發布了首批上市的5只公募REITs擬申請擴募并新購入基礎設施項目的公告。首批5只擴募REITs中,3單為上交所項目,分別是中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT、華安張江光大REIT;2單為深交所項目,分別是紅土鹽田港REIT、博時蛇口產業園REIT。

                  “REITs擴募,可視為上市公司增發。”談及近期工作,華南一家基金公司工作人員表示,相關團隊最近忙著準備擴募項目材料、逐一核查信息,與監管保持密切溝通、回復問詢。

                  明明債券研究團隊認為,REITs擴募啟動,將為市場注入更多活力,有望提升底層資產的營收能力,運營能力較強的REITs二級市場估值有望提升。從各類資產的擴募情況看,產權REITs的擴募路徑更為清晰,特許經營權REITs的擴募資產更具多樣性。

                  中信證券表示,存量產品陸續擴募,疊加增量產品密集上市,將推動REITs市場加速擴容。隨著REITs市場認知度進一步提升,以及投資者類型持續多元化,REITs投資價值有望持續凸顯。

                  此次擴募后,公募REITs還將初步實現資產組合多元化,在資產類型和資產區域上提升分散度,在一定程度上降低單一片區、單一園區受行業政策、市場波動的影響。

                  中金基金表示,擴募相關事項已履行中金基金內部決策程序,根據規定尚待國家發展改革委申報推薦、中國證監會準予基金變更注冊、上海證券交易所審核通過基金的基礎設施基金產品變更申請,并經基金份額持有人大會決議通過后方可實施。

                  除了上述5只產品,其他基金管理人也在尋找合適的項目。

                  增量有序擴容認購規模頻創紀錄

                  一方面,公募REITs存量擴募已提上日程;另一方面,增量產品逐步有序擴容。

                  目前,已上市公募REITs數量達到20只。此外,華泰江蘇交控REIT、中金安徽交控REIT獲批,華夏和達高科產業園REIT、華夏華潤有巢租賃住房REIT處于審核中,這意味著公募REITs隊伍近期將擴容至24只。

                  單只REIT的吸金能力不容小覷。最新上市的3只公募REITs中,國泰君安東久新經濟REIT認購總金額超855億元,國泰君安臨港創新產業園REIT認購總金額超727億元。創造網下認購新低紀錄的華夏合肥高新REIT,認購總金額突破千億大關,高達1294億元。其中,公眾發售部分的配售比例低至0.23%,刷新了公眾配售比例新紀錄。

                  某公募REITs人士表示,公募REITs火熱,主要有四方面原因:第一,目前公募REITs仍具備稀缺性,產品供給有限,發行上市規模較??;第二,今年以來市場避險情緒較重,公募REITs有分紅屬性,提供了穩定收益;第三,公募REITs與股票、債券相關性較低,能分散風險,平抑資產組合波動,且今年以來在二級市場有不錯表現;四是,公募REITs參與門檻低,吸引了大量機構投資者和個人投資者。

                  從目前的產品看,高速公路類和產業園區類公募REITs數量最多,均達到7只。高速公路類公募REITs合計市值為295.78億元,在資產類型中占比最高。

                  一位市場人士表示,上述兩類資產的成熟資產儲量大、資產運營模式清晰易被市場理解、成熟資產現金流相對穩定,適合基礎設施公募REITs的發行。其中,產業園區類REITs具有高派息特點,高速公路類REITs可供分配收益率普遍較高,后續須關注二者的業績兌現程度。

                  需求熱度不減二級市場表現平穩

                  在一級市場,公募REITs受投資者青睞;上市進入二級市場后,公募REITs收益較好。

                  新成立的公募REITs,也頻頻在上市首日收獲大漲。國慶節假期過后,3單公募REITs接連上市,分別為華夏合肥高新產園REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT,上市當天均觸及漲停。截至當日收盤,3只公募REITs全天漲幅分別為30%、30%、27.15%。

                  拉長時間看,公募REITs表現平穩。Choice數據顯示,截至10月19日,去年成立的11只公募REITs,今年以來平均漲幅達18.53%,有8只公募REITs實現正收益。

                  其中,紅土創新鹽田港REIT漲幅最大,達到39.76%;華安張江光大園REIT、中金普洛斯REIT今年以來漲幅超30%;富國首創水務封閉式REIT、東吳蘇園產業REIT等產品今年以來漲幅超10%。

                  上述公募REITs人士表示,公募REITs正成為打新資金追逐的新目標,“公募REITs具有一定稀缺性,流通盤小,發行價格不高,又有首日30%的漲跌限制,易出現漲停的情況”。

                  “投資公募REITs并非穩賺不賠,底層資產的盈利情況非常重要。”該人士提醒,隨著公募REITs不斷擴容,產品稀缺性下降,交易性情緒下降后,與新股認購一樣,投資者須回歸價值判斷,提高對REITs底層資產的認知,考慮好安全邊際,了解市場流動性情況。

                  增大供給提升市場流動性

                  從市場表現看,目前公募REITs產品仍屬于投資需求遠大于產品供應的狀態。此次推出擴募項目,可適當滿足部分資金的投資配置需要。

                  中金基金表示,新購入的基礎設施項目,是對已有資產覆蓋的有益補充,有助于分散資產的持有風險,同時具有較強的成長潛力,有利于基礎設施資產持續穩定運營及實現資產增值,提升長期投資獲得感。

                  此外,隨著擴募工作推進,公募REITs流動性問題將得到進一步改善。

                  華安張江光大園REIT基金經理葉璟認為,擴募后基金規模增加,引入了新投資者,有助于提升REITs基金的二級市場流動性。同時,作為一項創新業務,擴募進展過程中的變化,可能使二級市場價格異常波動,投資人須及時關注和識別相關風險,進行理性投資。

                  中金基金表示,從海外成熟市場看,成功的REITs擴募操作,在中長期可幫助REITs維持分紅水平的穩定增長,正向支持REITs二級市場價格和市場流動性。

                  “REITs適合長期資產配置。與二級市場價格相比,產品本身價值更重要,請投資者保持理性投資,充分了解產品風險。”中金基金建議,投資者應充分了解自己的風險承受能力,深入了解REITs的投資理念,加強對底層資產及運營情況的研究。

              -證券日報網
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